开发商想随意挪用预售款，没门！今后，开发商的预售资金将被严密“监控”，预售资金将全部存入在商业银行开设的专用账户监管，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批，资金将只能用于指定楼盘的建设。日前，《成都市商品房预售款监管办法(试行)》(以下简称《办法》)正式出炉，并将于11月1日起正式实行，《办法》将对于预售资金的“事后监管”变为了主动的“事前监管”，通过开设专户，签订监管协议，按程序使用预售资金等举措，给开发企业对预售资金的专款专用套上“紧箍咒”。

　　设专用账户 所有预售款入户 账号要写进预售合同

　　据了解，《办法》中要求，开发企业在申请商品房预售许可证前，应当根据预售情况，按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部，自行选择本市范围内的商业银行开设商品房预售款专用账户(以下简称预售款专用账户)。“这是我市以文件形式，要求开发企业必须开设预售资金的专户，以确保专款专用。”相关负责人坦言，此前我市没有形成专门的配套具体规范性文件，开发商在使用预售资金的时候，有一定的随意性，“比如开发商在自有资金不足又想盲目扩张的情况下，就把这个楼盘的预售款挪到下一个楼盘的开发中，但资金链一旦断裂，项目就只有‘烂尾’，这将严重损害购房人和金融系统的合法权益。”负责人进一步解释说，而这次我们专门出台《办法》，要求开发商开设商品房预售款专用账户，而开发项目的所有预售款都必须进入专用账户。另外，对于预售规模较大的开发商，可设立不超过3个预售款专用账户。而涉及多个银行监管的项目，各行应将预售款项入账情况进行台账登记，定期报送牵头行确认。牵头行将入账确认后的情况及时通知各家银行。

　　值得一提的是，《办法》中明确提出，开发企业在银行开设的专用账户，必须在商品房预售合同中注明。商品房预售款应当直接进入预售款专用账户，同时，开发企业凭购房人的缴款凭证为购房人开具售房收款凭据。这也意味着，以后购房人到该开发项目的监管银行付款或通过专用POS机刷卡的房款，将直接存入该监管账户，由商业银行进行管理，开发商将不能直接收存商品房预售款。

　　签监管协议 按计划执行 建到相应程度才能提款

　　预售款一旦进入专用账户，开发商就不能想用就用，提取每一分钱，都要按照监管协议来。据了解，为了将预售款的监管落到实处，《办法》要求，开发企业在商业银行开设专户的同时，也必须与商业银行签订监管协议，如果开发企业没有开设预售资金专户，签订监管协议，那么该开发企业无法取得预售证。“通过这样的前置条件，我们也是给开发企业套上‘紧箍咒’，要求其必须严格执行预售资金的监管办法。”负责人说。

　　负责人解释说，这些材料经过审批确定后，开发商从预售资金的专户中提取款项就必须按照资金使用计划来执行，在什么时候能够提取多少款项都不能含糊。不仅如此，《办法》中也明确，开发企业应当在预售现场公示监管协议，同时，开发企业执行监管协议的情况记入开发企业信用档案，并由房产行政主管部门在公众信息网上公示。

　　全国创新 监管很灵活 允许调用超额预售款

　　“严格监管的同时，我们也要考虑保持市场本身的活力，让资金发挥的效益。”房管局相关负责人表示，成都对于预售资金的监管，结合成都市市场情况进行了创新，采取了较为灵活的监管方式。据了解，《办法》中明确规定，预售款采用建设期前拨付，同时在严格按照工程进度提取预售款的同时，也允许开发商调用超额部分的预售款。在保证建设工程资金使用的条件下，预售款专用账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。

　　负责人说道：“这样一来，既能确保开发企业能将预售资金有效的运用到每一期的工程建设中，不出现滞留资金的‘尴尬’，同时又要求开发商必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，确保安全性。”

　　《办法》中明确，根据即将执行的监管办法，开发企业不按规定缴存、使用预售款的，由房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，可暂停该项目的预售，并可处以三万元以下罚款。开发企业不按规定缴存、使用预售款导致的不良记录记入开发企业信用档案和人民银行征信系统，同时抄送国土、规划等其他行政主管部门，并向社会公示。而为了违规提取预售款，建设项目的监理单位提供虚假证明的，监理单位也要承担相应法律责任。

　　而对于《办法》的出台，业界人士认为，预售资金管理即为变相收紧开发商“银根”，其用意在促进房地产商加快项目建设，并能地杜绝因烂尾楼而造成购房风险的出现。如果政策执行到位，会对开发商盲目扩张起到明显遏制作用。同时从长远来看，对于我市的房地产市场健康发展也将起到促进作用。